Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung: Musterbrief und Frist
Eine Betriebskostenabrechnung ist schnell erstellt und oft fehlerhaft. Als Mieter haben Sie zwölf Monate Zeit für Einwendungen und ein Recht auf Einsicht in die Belege. Wie Sie Einwendungen richtig erheben, ohne in Zahlungsverzug zu geraten.
Das sollten Sie wissen
Welche Fristen gelten?
Der Vermieter muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen. Kommt die Abrechnung später, kann er grundsätzlich keine Nachzahlung mehr verlangen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB).
Sie als Mieter müssen Einwendungen spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen. Danach sind sie ausgeschlossen, es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB).
Die Frist für Einwendungen ist nicht die Zahlungsfrist. Die Verbraucherzentrale rät, mögliche Fehler schon innerhalb der Zahlungsfrist anzusprechen.
Belegeinsicht: Ihr wichtigstes Recht
Der Vermieter muss Ihnen auf Verlangen Einsicht in die Belege gewähren, die der Abrechnung zugrunde liegen. Er darf sie auch elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB).
Lassen Sie sich insbesondere Rechnungen für Hausmeister, Gartenpflege und Versicherungen zeigen. Prüfen Sie, ob Reparatur- oder Verwaltungskosten enthalten sind; das sind keine umlagefähigen Betriebskosten.
Wie Sie die Abrechnung Punkt für Punkt prüfen, erklärt der Ratgeber Nebenkostenabrechnung prüfen.
Was gehört in die Einwendungen?
Jede beanstandete Position einzeln mit Grund. „Die Abrechnung ist falsch“ reicht nicht, weil der Vermieter nicht erkennen kann, was Sie meinen.
Häufige Punkte: falsche Wohnfläche, falscher Umlageschlüssel, Kosten für leerstehende Wohnungen auf die Mieter verteilt, nicht vereinbarte Kostenarten, auffällige Kostensprünge gegenüber dem Vorjahr.
Bei den Heizkosten: Wurden sie nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, obwohl das vorgeschrieben ist, dürfen Sie Ihren Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).
Muss ich die Nachzahlung trotzdem zahlen?
Solange Sie keine Einsicht in die Belege bekommen haben, können Sie sich auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen (§ 273 BGB). Die Vorlage tut das für die Nachforderung aus dieser Abrechnung.
Unbestrittene Teile zu zahlen, ist oft der sicherere Weg. Unterschreiben Sie keine Ratenzahlungsvereinbarung, bevor die Einwendungen geklärt sind: Darin kann ein Anerkenntnis der Forderung liegen.
Bei Streit helfen Mieterverein und Verbraucherzentrale.
Musterbrief
So sieht das Schreiben aus. Was in eckigen Klammern steht, füllen Sie im Editor aus. Absender, Datum und das Layout nach DIN 5008 ergänzt BriefDiener.
[Ihr Name], [Straße], [PLZ Ort]
[Ort], [Datum]
Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung [Abrechnungszeitraum] vom [Datum der Abrechnung]
Sehr geehrte Damen und Herren,
gegen Ihre Betriebskostenabrechnung vom [Datum der Abrechnung] für den Abrechnungszeitraum [Abrechnungszeitraum] betreffend meine Wohnung [Wohnung] erhebe ich nach § 556 Abs. 3 BGB folgende Einwendungen:
[Ihre Einwendungen]
Außerdem bitte ich um Einsicht in die Belege, die der Abrechnung zugrunde liegen (§ 556 Abs. 4 BGB), insbesondere in Rechnungen, Verträge und die Unterlagen zu den Umlageschlüsseln. Bitte schlagen Sie mir dafür einen Termin vor oder stellen Sie mir die Belege elektronisch zur Verfügung.
Bis zur Klärung meiner Einwendungen und bis zur Einsicht in die Belege mache ich hinsichtlich einer Nachforderung aus dieser Abrechnung mein Zurückbehaltungsrecht geltend.
Bitte senden Sie mir nach Prüfung eine berichtigte Abrechnung zu.
Mit freundlichen Grüßen
[Unterschrift]
[Ihr Name]
Diese Angaben brauchen Sie
- Datum der Abrechnung
- Das Datum, das auf dem Abrechnungsschreiben steht.
- Abrechnungszeitraum
- Der Zeitraum, über den abgerechnet wird, meist ein Kalenderjahr.
- Wohnung
- Anschrift und Lage der Wohnung, damit der Vermieter zuordnen kann, z. B. bei mehreren Wohnungen im Haus.
- Ihre Einwendungen
- Jede beanstandete Position einzeln mit Grund. Zum Beispiel: "Position Hausmeister: enthält Reparaturkosten, die keine Betriebskosten sind." oder "Wohnfläche mit 78 statt 72 m2 angesetzt." Pauschales "Die Abrechnung ist falsch" genügt nicht.
Häufige Fragen
Wie lange habe ich Zeit für einen Widerspruch?
Bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Warten Sie trotzdem nicht so lange: Je früher Sie widersprechen, desto leichter lässt sich klären, was schiefgelaufen ist.
Muss der Vermieter mir Kopien der Belege schicken?
Er muss Einsicht gewähren und darf die Belege elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB). Einen Anspruch auf Zusendung von Kopien haben Sie nach Auskunft der Verbraucherzentrale nur ausnahmsweise, etwa wenn Ihnen die Einsicht vor Ort nicht zumutbar ist.
Die Abrechnung kam mehr als ein Jahr nach Ende des Zeitraums. Muss ich nachzahlen?
In der Regel nicht. Nach Ablauf der Zwölf-Monats-Frist ist eine Nachforderung ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Verspätung zu vertreten hat (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Ein Guthaben müssen Sie trotzdem bekommen.
Brauche ich ein Einschreiben?
Vorgeschrieben ist keine Form. Weil Sie im Streit den Zugang Ihrer Einwendungen beweisen müssen, ist ein Einschreiben sinnvoll, besonders kurz vor Ablauf der Frist.